Quando si parla di immobili strumentali, o beni immobili strumentali, si fa riferimento ad un bene che è necessario per l’esercizio dell’attività di impresa. Innanzitutto conoscere la definizione in questione è importante in quanto permette di capire quali beni siano sottoposti ad un regime particolare di tassazione.
Possiamo in primo luogo fare una distinzione fra due tipi di beni immobili strumentali:
- beni immobili strumentali per destinazione
- beni immobili strumentali per natura.
I beni immobili strumentali per destinazione sono quei beni che vengono usati nell’esercizio di impresa indipendentemente dalle loro caratteristiche, che hanno come unico scopo quello di essere direttamente utilizzati nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali.
Invece i beni immobili strumentali per natura sono quegli immobili che, a causa delle loro caratteristiche, non possono essere usati se non per l’attività di impresa a meno che di essere radicalmente trasformati. Si tratta per esempio di immobili non abitativi, come uffici e studi, come collegi, scuole, biblioteche, magazzini, alberghi, ecc. Dal punto di vista della definizione catastale sono gli immobili appartenenti alle categorie B, C, D, E, A/10.
Regime fiscale per i beni immobili strumentali
Passiamo ora ad analizzare il regime fiscale che si applica sulle operazioni di vendita ed acquisto di detti beni. Nel settore immobiliare, come ben sappiamo, le compravendite sono all’ordine del giorno e a seconda del tipo di beni si può anche incorrere nell’esenzione o nell’imponibilità IVA.
Quando ci si trova a dover cedere dei beni immobili strumentali ci si chiede quindi se si debba applicare l’imposta di registro o l’IVA. La disciplina tributaria che riguarda la cessione di beni immobili strumentali per natura cambia a seconda che il cedente sia un privato o soggetto passivo IVA, come un’impresa.
Il regime generico fiscale per la cessione di beni immobili strumentali è quello di esenzione da IVA, salvo i casi in cui l’IVA sia obbligatoria e salva comunque la possibilità che l’impresa cedente ha di applicare comunque l’IVA.
Vediamo i singoli casi di cessione di beni immobili strumentali che possono verificarsi ed il corrispondente regime tributario.
- Cessioni con IVA obbligatoria. Le cessioni di beni immobili strumentali che sono effettuate da parte delle imprese che hanno costruito gli immobili o che li hanno recuperati, restaurati, ristrutturati, e che avvengono entro cinque anni dalla conclusone dei lavori devono scontare l’applicazione dell’IVA. Si tenga conto però che per applicare l’IVA bisogna sapere se l’impresa ha costruito o restaurato l’immobile con l’intenzione di rivenderlo.
- Cessioni con IVA ad opzione. In tutti i casi di cessione di beni immobili strumentali al di fuori di quello che si è appena visto, la regola è quella dell’esenzione IVA.
IVA ordinaria e ridotta
Quando si applica l’IVA sulle cessioni di beni immobili strumentali, la conseguenza è che si applica l’aliquota ordinaria, che è del 22%.
L’IVA con aliquota ridotta, al 10%, è possibile solamente in due casi: in questi casi si applica l’IVA ridotta e l’imposta di Registro nella misura fissa di 200 euro.
- Nel caso di cessione di porzioni di fabbricati che abbiano una destinazione prevalentemente abitativa e che siano effettuate direttamente dall’impresa di costruzioni;
- nel caso di cessioni di fabbricati o di porzioni di beni immobili, effettuate dalle imprese che hanno fatto interventi risanatori e di conservazione e ristrutturazione edilizia.