La Legge di Stabilità, di anno in anno, può permettere agli imprenditori di estromettere (cioè di escludere) dal proprio patrimonio di impresa gli immobili strumentali posseduti fino ad una certa data, e di godere così di vantaggi tributari.
Partendo dal presupposto che la disciplina dell’estromissione d’immobile della ditta individuale può variare di anno in anno a seconda della Legge di Stabilità e delle normative in materia, comunque in linea di massima possiamo comunque delineare le linee basi della disciplina cominciando con lo specificare che essa si applica solamente agli imprenditori individuali.
Non si applica invece la disciplina agli esercenti arti e professioni, e alle società che comunque hanno a disposizione degli strumenti che permettono di assegnare i beni ai soci se ve ne sono i presupposti.
Il presupposto soggettivo, che prevede che la disciplina si applichi solo agli imprenditori individuali, non tiene assolutamente in considerazione il regime contabile che essi adottano (che quindi può essere sia ordinario che semplificato, senza alcuna differenza): anzi, la circolare dell’Agenzia delle Entrate ammetteva anche i contribuenti minimi, che ora non ci sono più, ma si potrebbe estendere l’interpretazione a tutti i regimi fiscali agevolati che di volta in volta il legislatore introduce nell’ordinamento.
I beneficiari però devono risultare in attività ad una certa data che è stabilita dalla Legge di Stabilità, per poter usufruire dell’estromissione.
L’agevolazione non riguarda, secondo la disciplina, l’imprenditore individuale che abbia cessato la sua attività di impresa prima della data stabilita della legge.
Secondo alcune circolari di chiarimento, inoltre, non è causa ostativa per l’estromissione dell’immobile agevolata il fatto che l’impresa sia in stato di liquidazione, mentre l’agevolazione non è possibile per l’imprenditore che ha concesso l’unica azienda in usufrutto o affitto prima della data fissata dalla legge.
Infine, bisogna tenere conto che nell’importante caso della cessione dell’azienda a titolo gratuito, come avviene nel caso di donazione o di successione, l’estromissione in questione può essere fatta dall’erede o dal beneficiario della donazione se ha proseguito l’attività del defunto o del donante.
Requisiti oggettivi dell’estromissione
Abbiamo visto quali sono i requisiti soggettivi dell’estromissione. Adesso vediamo invece quelli oggettivi, vale a dire quali sono i beni immobili strumentali ai quali si applica l’estromissione. Essi sono quelli di cui all’art. 43 comma 2 del D.P.R. 917/1986 e che sono posseduti alla data prevista della legge. Due quindi i requisiti: quello temporale e quello della qualità dei beni immobili che sono:
- immobili strumentali per destinazione, che sono quelli usati esclusivamente per l’attività imprenditoriale. Specifichiamo che se si tratta di beni immobili la categoria catastale alla quale appartengono non fa alcuna differenza.
- immobili strumentali per natura, cioè gli immobili che, sulla base delle loro caratteristiche, non possono essere usati per scopi diversi da quello dell’attività d’impresa a meno che non siano oggetto di una radicale trasformazione. Detti beni, più specificamente, sono quelli delle categorie catastali B, C, D, E e A/10.
Bisogna tenere conto che non rientrano negli immobili che possono essere estromessi quelli civili per l’abitazione, cioè tutti quelli della categoria catastale A tranne A/10, o quelli che sono usati sia per l’esercizio dell’impresa che per la famiglia e le esigenze personali della famiglia dell’imprenditore.